-
Drs. H.W. (Huib) Boissevain MRICS - Annexum Invest BV
"De overheid moet nieuwe infrastructuur gebruiken voor planning van het landschap." "De overheid kan door het aanleggen van wegen en spoorlijnen heel goed sturen hoe de omgeving er uit komt te zien. Daar waar geen infrastructurele voorzieningen zijn zal niet snel bedrijvigheid ontstaan, en door andere gebieden goed te ontsluiten kan de overheid ontwikkeling daar juist stimuleren. Dat betekent dat de overheid kan voorkomen om te bouwen in het groen door knooppunten van infrastructuur aan te leggen op plaatsen waar wel ontwikkeling mag plaatsvinden.
Wat je nu te veel ziet is dat snelwegen stoppen aan de rand van een stad en door middel van een ringweg om de stad heen gaan, terwijl de treinstations tot in het hart van de stad lopen. Dat is eigenlijk een rare situatie, als je wilt dat treinstations optimaal bereikbaar zijn. Een gecombineerd gebruik van beide vervoersmiddelen is hierdoor erg moeilijk. Tegelijkertijd zie je ziet dat de kwalitatief betere stedelijke ontwikkeling momenteel plaatsvindt op de plekken waar snelweg en treinstations wel samenkomen. Voorbeelden daarvan zijn de Zuidas in Amsterdam en het gebied rond het CS en de Utrechtsebaan in Den Haag.
De overheid moet om kwalitatief hoogwaardige kantorenlocaties te stimuleren dus meer spoorlijnen aanleggen langs bestaande snelwegen. Op de plekken waar de snelwegen en de treinstations elkaar vinden ontstaan vanzelf belangrijke knooppunten waar de infrastructurele voorwaarden aanwezig zijn voor een goede kantorenlocatie. Door zulke centra te stimuleren kun je ten eerste beter clusteren: in plaats van overal rondom de stad wat plukjes bedrijventerrein, creëer je meer kantorencentra zoals op de Amsterdamse Zuidas. Een tweede voordeel is dat de kantorenlocaties op meerdere manieren bereikbaar zijn dan alleen met de auto. Hierdoor neem je de filedruk weg. Als je bedenkt dat de gemiddelde werkende Nederlander een aanzienlijk deel van zijn tijd in de file besteed is daar heel wat economisch winst te boeken.
Een voorbeeld van hoe het niet moet is Utrecht. Daar heb je kantoren in Rijnsweerd, in Papendorp, in Nieuwegein, in Lager Weide. Nu wordt er zelfs in Leidsche Rijn gebouwd. Het gevolg is dat rondom Utrecht overal kleinere kantorenlocaties zijn wat enorme verrommelingseffecten met zich mee brengt. Daarnaast zijn deze locaties met het openbaar vervoer slecht bereikbaar. Terwijl je uitstekend één dominant kantorengebied kan ontwikkelen ten zuiden van Utrecht zodat je de rest van de omgeving spaart."
-
H.G. (Henk) Brouwer MRE - Breevast BV
"Functiegestapeld bouwen heeft de toekomst" "We moeten meer gaan bouwen volgens een functiegestapeld model. Dat wil zeggen dat je in hoogbouw verschillende functies combineert. Je kunt een toren bouwen met onderin winkels (de plintfunctie noemen we dat), daarboven kantoren en daarboven woningen. De woningen worden prachtig met een mooi uitzicht. Als je zorgt voor voldoende parkeerplaatsen in de kelder en een goede infrastructuur ben je echt bezig met het bouwen van de toekomst.
Het voordeel van deze vorm van hoogbouwen is dat het een manier is om steden te verdichten zonder dat je de leefbaarheid van een gebied om zeep helpt. We moeten meer de hoogte in om een gebrek aan ruimte in de dichtbevolkte gebieden te omzeilen. In de huidige situatie is er schaarste en daar moeten we in Nederland op inspelen door op deze nieuwe manier te bouwen. Daarnaast zorg je in deze hoogbouw voor een optimale leefbaarheid omdat je de gebouwen dubbel gebruikt. In het buitenland zijn tal van goede voorbeelden te noemen waar, door gestapelde functies, een woon/kantorengebied overdag en 's avonds niet kil en leeg is.
Het functiegestapeld bouwen gebeurt nu nog veel te weinig, kijk eens naar de Zuidas, het is absurd waarom daar vanaf het begin niet meer multifunctioneel is gebouwd. Dat was de leefbaarheid van de locatie ten goede gekomen. De voornaamste reden: hoogbouwrestricties. Regelgeving staat hoogbouw en dus goede stedelijke verdichting vaak in de weg.
Wat mij betreft worden er op rijksniveau enkele gebieden aangewezen waar de regelgeving ten aanzien van hoogbouw versoepeld wordt. Zo kunnen we daar mooie, duurzame en leefbare gebouwen neerzetten die voor iedereen een functie hebben. Je moet het dus in één keer goed doen."
-
Ir. J.J. (Joris) Deur BNA - ZZDP Architecten BV
''Ondertunnel de A28 tussen Utrecht en Amersfoort''
"De A 28 tussen Utrecht en Amersfoort moet voor een groot deel ondertunneld worden. Je hebt daar een natuurgebied dat in een zeer dichtbevolkte agglomeratie ligt. De Utrechtse Heuvelrug is ingesloten door allerlei steden en is een van de mooiste natuurgebieden van Nederland. Het is een schandaal dat deze snelweg ooit is aangelegd en dat moet hersteld worden. Ondertunneling van de A28 is een enorm infrastructureel project dat je kunt uitvoeren om veroorzaakte schade bij het aanleggen van deze weg te herstellen. Waarom zouden we dat niet doen?
De kosten mogen geen belemmering zijn, je moet denken aan de leefbaarheid van het land. Je hebt nog een paar mooie plekken in Nederland en de Utrechtse heuvelrug is een van de allermooiste plekken, en die hebben ze in die tijd met een trieste snelweg doorkliefd. Dat is gewoon een ramp en die kun je herstellen. Dat zijn dingen die je gewoon moet doen, die kun je gewoon uitvoeren. Wij kunnen toch heel goed ondertunnelen, wij zijn civieltechnisch toch zo goed?
Het interessante is dat je door het herstellen weer aaneengesloten natuurgebieden krijgt waar in Nederland behoefte aan is. Je ziet dat nu ook bij de aansluiting van de A6 op de A9, en de aanleg van de HSL. Een bijkomend voordeel van een ondertunnelingsproject is dat je de afslagen van de snelweg kan afschaffen. Een snelweg is er om je van A naar B te brengen, in dit geval van Utrecht naar Amersfoort. Als je dan bij elke gemeente een afslag bouwt leidt dit automatisch tot congestie. De snelweg moet eigenlijk weer een corridor worden.
Het probleem in Nederland is altijd dat op het moment dat er een grote investering wordt gedaan er gekeken wordt hoe je het terug verdient. Dat is het typisch Hollandse tunneldenken, maar dan in negatieve zin. Wij zijn een volkje dat alles graag dicht wil rekenen. Er wordt bij elke investering een zo groot mogelijk programma op de ondertunneling uitbedacht. Dat werkt niet. Je moet in het gebied dat ontstaat op de ondertunneling juist een fijnmazig netwerk met allerlei soorten grondgebruik aanleggen.
Je ziet dit probleem nu bijvoorbeeld ook bij de Zuidas. Als je daar ook weer allemaal kantoorkolossen maakt wordt het niet datgene wat men er eigenlijk van wil maken - een heel mooi gemengd gebied met ook studentenwoningen, openbaar groen, winkels. Kortom een gebied dat door zijn fijnmazigheid leefbaar en aantrekkelijk is.
Natuurlijk is het ondertunnelen van de A28 een grote operatie, en het lijkt heel irreëel, maar men heeft het in die tijd ook op een manier gedaan waarop het puur het goedkoopste was. We moeten dat herstellen en dat is gewoon een kwestie van prioriteiten stellen."
-
Drs. A.H.W. (Ton) van Oosten -
"We moeten de Randstad leefbaar houden" "Het grote probleem van de Randstad is nu dat er te veel functies tegelijk vervuld moeten worden. Aan de ene kant is de Randstad het meest drukbevolkte gebied van Nederland, aan de andere kant is het economisch gezien het gebied met de grootste economische waarde. Om het gebied leefbaar te houden en te kunnen blijven ontwikkelen moeten we volgens mij kiezen voor een integrale benadering.
We moeten ten eerste de mobiliteit in de Randstad verbeteren. We staan nu te vaak en te lang in de file. Ik wil pleiten voor een systeem van peoplemovers tussen de vier grote steden. Deze peoplemovers moeten de kwaliteit van de bestaande spoorlijnen overtreffen door vaker te rijden en een kortere reistijd te hebben. Je zou in 45 minuten van Amsterdam naar Rotterdam moeten kunnen reizen. We kunnen een voorbeeld nemen aan de manier waarop Walt Disney World in Florida toegankelijk is. Je parkeert je auto aan de randen van het park en verplaatst je verder met treinen en bussen. Dat moet in de Randstad ook kunnen. We moeten grote transferiums bouwen waarvandaan we op snelle lijnverbindingen kunnen stappen naar alle steden in de Randstad.
Ten tweede moeten we de grootschalige havenindustrie op één plaats in de Randstad concentreren. We moeten de keuze maken of we de haven van Amsterdam of de haven van Rotterdam daarvoor behouden. De andere haven moeten we dan gebruiken als recreatiehaven en als plek om aan stedelijke verdichting te doen. Daar kan de kleinschalige scheepsbouw dan ook een mooi onderdak vinden.
De derde stap in een verbetering van het klimaat in de Randstad is om van Zeeland en Friesland vakantieprovincies te maken voor de rest van Nederland. Een van de uitdagingen voor de toekomst is de toename van welvaart in de vorm van vrije tijd. Je moet dus de Randstad door middel van hoogwaardige openbaar-vervoersverbindingen over water verbinden met deze zogenaamde Sunny States. Je houdt dan ruimte in de Randstad doordat je aan kleinschalige groene woningbouw doet in de Sunny States. Daarnaast stimuleer je de lokale economieën van deze afgelegen provincies door recreatie en toerisme. We blijven het Groene Hart koesteren voor dagrecreanten, en proberen op andere plaatsen vakantie in eigen land te stimuleren. Zo wordt heel Nederland optimaal benut voor wonen, werken en vrije tijd."
of terug omhoog
-
Drs. D.H. (Daan) van der Vorm MRE - NEXT Real Estate BV
'De oude Fokkerfabrieken op het drierivierenpunt in Papendrecht. Een prachtig oer-Hollands punt aan het water. Daar hebben we net de eerste honderd woningen opgeleverd. Eerst zijn de fabriekshallen gesloopt, allemaal heel zorgvuldig. Zo zorgvuldig dat we nu al acht jaar bezig zijn. De zorgvuldigheid is zo ver doorgeslagen dat we eerst vijf en een half jaar hebben moeten onderhandelen. Er zijn te veel bestuurslagen mee bezig. Bijvoorbeeld het quality team rivieroevers Drechtsteden. Een extra laag tussen de welstandscommissie en de ambtenaren. Het quality team komt eens in de paar maanden bijeen. Er zit natuurlijk niemand in die uit de praktijk weet wat er bij projectontwikkeling komt kijken. Ze kijken ernaar en voor je het weet ben je een halfjaar verder. Zo blijf je aan de gang. Als de huizenmarkt niet meegewerkt had, hadden we dit project nooit kunnen doen omdat het allemaal te lang duurt. Dan blijft zo'n bedrijventerrein op een mooie locatie aan de rivier dus een rotte plek. ' -
Drs. G.J.H. (Jacques) Boeve MRE RICS RT - DTZ Zadelhoff
"Heuvelbouw is een goed alternatief voor stedelijke verdichting en het bouwen in buitengebieden ."
"Nederland moet zuiniger zijn op zijn eigen ruimte. Daarom zien we de laatste tijd gelukkig steeds meer binnenstedelijke ontwikkelingen, maar we moeten meer naar de toekomst kijken en beter luisteren naar de eisen van de burgers. Ontwikkelaars hebben goede plannen op de plank liggen maar kunnen deze niet verwezenlijken omdat ze niet passen binnen het beleid van de gemeente. Ontwikkelaars verworden steeds meer tot uitvoerders van het gemeentelijk ruimtelijk beleid dat niet zelden sterk opbrengstgedreven is. De ontwikkelaars worden hierdoor niet gevoed met creativiteit door dit beleid maar voeren over het algemeen goedkope standaardontwerpen uit .
Beter met ruimte omgaan, vereist een andere insteek dan het huidige beleid. Je kunt op een nieuw te ontwikkelen stuk grond in plaats van huizen met tuinen ook twee heuvelgebouwen neerzetten. Dit zijn trapsgewijs gestapelde, breed opgezette woningen met groene terrassen, eigen balkontuinen en voldoende ruime binnenruimtes in een soort piramidevorm. De terrassen worden afgewerkt met brede bloembakken vol met groene en bloeiende planten. Op deze wijze ontstaat als het ware een groene gevel die opgaat in het landschap. En door de natuurlijke vorm is de beleving volledig anders. Groene gestapelde terrassen is heel wat anders dan een gevel recht omhoog. De overige grond is in te richten als een groen landgoed. Een landgoed nieuwe stijl, een moderne variant van de voormalige buitenplaatsen aan de Vecht. Reken maar dat mensen dat graag zouden willen.
Dit concept leent zich ook uitstekend voor binnenstedelijke verdichting. Er is een dichtheid haalbaar van 70 woningen per hectare. Door de groene geveluitstraling en de royale terrassen ontstaat er een aantrekkelijke omgeving. Het mengen met andere functies zoals kantoren, winkels, hotel of leisure is ruimtelijk en bouwkundig goed mogelijk.
Een belangrijk argument om een dergelijk concept een kans te geven is ten eerste het ruimtegebruik. Doordat op minder grondoppervlak meer woningen kunnen worden gebouwd kan worden voorkomen dat we - zoals nu - almaar doorgaan met het volstoppen van weilanden. Met heuvelbouw kan tot twee maal zoveel woningen worden ontwikkeld met drie maal zoveel groen en water dan bij het gebruikelijke VINEX-concept. Het betreft bovendien vrij, openbaar, natuurlijk groen. Ten tweede vanwege de hoogte. Ons waterpeil stijgt en we zullen de hoogte in moeten bouwen, bijvoorbeeld op terpen, waar dit heuvelconcept zich goed voor leent. Ten derde biedt heuvelbouw de mogelijkheid om communities te maken. Veel mensen willen gewoon een huis met een tuin en verder niets. Maar er is ook een grote groep mensen die graag in een gemeenschap woont: Jongeren, gezinnen, bejaarden. In de binnenruimten van deze gebouwen kunnen diverse faciliteiten worden gerealiseerd. Combinaties met verzorgingsarrangementen liggen dan voor de hand."
-
Ir. Drs. H. (Heino) Vink MRE - Multi Development
"We moeten eilanden bouwen voor de kust"
"Het onderwerp is inmiddels niet meer weg te denken uit de kranten van deze dagen en zelf onderschrijf ik ook graag het grote belang om na te denken over het gevaar van de stijgende zeespiegel. We kunnen wel plannen maken voor een mooier Nederland, maar als ons land over 25 jaar onderloopt omdat we onvoldoende hebben nagedacht over de effecten van een rijzende zeespiegel op ons land, dan hebben we de zaken toch in de verkeerde volgorde aangepakt!
Er is een aantal goede redenen te noemen waarom dit project noodzakelijk is. Enerzijds hoort het bij de verdediging van de kust. De eilanden dragen bij Nederland te beschermen tegen de inval van de golven van de zee. Anderzijds kun je ruimte geven aan de economie en aan volkshuisvesting waardoor je druk kunt wegnemen uit het westen van Nederland. Juist op een economisch waardevolle locatie kun je ruimte bieden, die er voordien niet was. Het wordt steeds drukker in de Randstad: steden klonteren aan elkaar en de wegen slibben dicht. Dit project biedt de kans om in gebieden waar de druk op de ruimte echt hoog is, te stoppen met het volbouwen van de laatste stukjes groen tussen de steden. Zo geeft een eiland wat ontspanning aan de ruimtedruk in de overvolle Randstad.
Onder het gesternte van klimaatverandering en dichtslibbende wegen, ontstaat er langzamerhand draagvlak voor eilanden voor de kust. Hoe die eilanden er uit moeten zien, moeten we nog verder uitwerken. Maar je kunt ze natuurlijk verschillende bestemmingen geven. Op de eilanden kun je nieuwe woongebieden met uitzicht op zee, werkgelegenheid en recreatie bieden. Daarnaast biedt het ons de kans grote nieuwe natuurgebieden in Nederland aan te leggen, naar het voorbeeld van de Oostvaardersplassen.
Financieel gezien ga je al snel naar modellen die ook in Dubai worden toegepast waarbij de kosten om de grond op te spuiten bekostigd worden door de verkoop van die grond voor commerciële functies zoals bedrijvigheid en woningbouw. Vooralsnog lijkt dit plan zeer kostbaar te zijn. Dit dwingt ons, het Nederlandse bedrijfsleven en de overheid in ieder geval om te blijven innoveren zodat de plannen ook financieel haalbaar worden. De verantwoordelijkheid voor de kustverdediging is een overheidstaak. Nieuwe eilanden voor de kust hebben directe invloed op deze kustverdediging. Daarom is samenwerking tussen marktpartijen en overheid een absolute must.
Nederland is een waterbouwkundige natie. Onze waterbouwkundige vondsten behoren tot onze belangrijkste exportproducten, zeg ik als waterbouwkundig ingenieur met gepaste trots! Wie weet wat voor innovaties de eilanden in de zee ons gaan brengen en hoe we de Nederlandse economie hiermee ook weer een gigantische extra impuls kunnen geven."
-
Mr. A.R. (Anne-Marie) Klijn - Boekel de Nerée N.V.
Ik heb een aantal stokpaardjes. Er moet meer sturing op nationaal niveau komen om nationale doelen te bereiken vanuit een Europese visie. Wat wil Nederland zijn binnen Europa en hoe bereiken we dat? Verder lijkt het logischer om per regio ontwikkelingen te bezien dan per provincie. Er moet een co-ownership ontstaan voor wat betreft de medewerking van de overheid aan projecten. Het "nee" moet van het voorhoofd verdwijnen en bezien moet worden hoe de overheid de burger kan faciliteren binnen de daarvoor bestaande kaders. Er wordt vergeten dat de overheid wordt gefinancierd door de burger. Er lijkt verwarring te zijn over de functie van de overheid. De ontwikkelende overheid moet transparanter. Er bestaan allerlei vormen van overheidsparticipatie, die tegen minder stringente financiële doelstellingen, ook in het commerciële ontwikkelingsproces stappen.
Natuur- en milieubescherming moet worden bezien vanuit een "bigger picture". Aantasting van natuurdoelen zou niet alleen op lokaal niveau maar ook op een ander niveau bezien moeten worden. Hoe natuurdoelen kunnen worden behaald, moet ook worden bezien op door niet alleen meer natuurmeters toe te voegen maar in plaats daarvan misschien ook gewoon eens extra kwaliteit toevoegen aan bestaande natuur.
Het ontbreekt overheden veelal aan een visie op het grotere geheel. Een simpel voorbeeld: moet een danceparty in het Amsterdamse Bos ook kunnen worden gehouden naast alle andere feesten die al in natuurgebieden worden gegeven? In "Amsterdam" zijn ca. veertig parken en groenvoorzieningen. Waarom moet alles overal kunnen? Daar moet een integrale visie op zijn. De oorzaak daarvoor is naar mijn mening gelegen in een lokale "zucht naar erkenning of financieel gewin" zonder oog te hebben voor het grotere geheel.
-
mr. A. (Alejandro) Kruger - Andantino B.V.
Ik ben onlangs bij de werkgroep gekomen. Het streven naar een mooier Nederland vind ik een belangrijk initiatief. Voor een mooier Nederland moeten we een gesprek op verschillende niveaus in gang brengen.
Een speerpunt voor de werkgroep vind ik de Randstadmetro. Maak van de Randstad een werkgebied, verbeter de infrastructuur en de bereikbaarheid. Dat is belangrijk voor de kwaliteit van leven. Ongewilde terreinen moeten niet verder worden uitgebreid. Belangrijk is wel dat de markt goed in de gaten wordt gehouden. Er moet meer lef worden getoond door de overheid, er moet bijgestuurd worden als dit nodig blijkt te zijn. Pak bijvoorbeeld eens de stationsgebieden aan en maak deze locaties multifunctioneel: wonen, bedrijvigheid en leisure dicht bij elkaar. Wanneer het station ondergronds wordt gebracht, kan op de gecreëerde ruimte bovengronds prima bereikbare kantoren/winkels/leisure en appartementen worden gebouwd die bovendien door de continue bedrijvigheid de veiligheid in en rondom stations zullen verhogen.
Ik zie in het samenspel tussen gemeenten en ontwikkelaars vaak onnodig veel vertraging. Het blijkt moeilijk om objecten een andere bestemming te geven. Ik vind het verbijsterend dat dit proces zo lang duurt. Het heeft bijvoorbeeld tot gevolg dat wanneer een belegger iets anders wil met het object, hij niet efficiënt kan inspelen op de verandering in de markt. Ondernemers weten wat er speelt in de markt en waar behoefte aan is. Zij luisteren naar de markt en willen daarop reageren. Dus op het moment dat de ondernemer daarop wil inspelen moet hij niet geconfronteerd worden met allerlei regelingen die uitmonden in uitstel of afstel.
Neem bijvoorbeeld een belegger die een leegstaand kantoorgebouw in een in ontwikkeling zijnde wijk een meer eigentijdse bestemming wil geven. Hij vindt een exploitant van trendy fitnessruimtes en wil daarmee de kantoorbestemming wijzigen. Voor de wijk zou deze vernieuwing enorm goed zijn en de leefomgeving aanmerkelijk verbeteren. De gemeenteraad stimuleert eigenaar en exploitant om dit door te zetten, maar in de uitvoering lijken ambtenaren de bestaande (beleids-)regels te willen toepassen die niet direct voorziet in een bestemmingswijziging. Gevolg is een langdurig proces met hoge kosten voor de initiatiefnemers. Flexibiliseer binnenstedelijk het bestemmingsplan en laat het meer over aan de vraag van de ‘markt'.
Je moet natuurlijk wel respecteren dat gemeenten zich houden aan de regels die vastgesteld om een juiste wonen - werken verdeling te waarborgen. Maar hierdoor worden zij niet echt gestimuleerd om te kijken naar de actuele markt.
De wereld ontwikkelt zich. Straks is Nederland niet meer interessant omdat wij niet efficiënt zijn in het bepalen van onze keuzes, dit geldt voor het micro- en macroniveau. Je moet je snel kunnen aanpassen. Maar dit kost in Nederland op dit moment te veel tijd. Zorg dat je je kunt aanpassen wanneer nodig is, wees dus snel en creëer tijd voor wensen van de markt.
- drs. D. (Gort) - Fortis Vastgoed Vermogensbeheer
- drs. B. (Barend) Kuenen - NS Poort / Vastgoed Vermogensbeheer
Laten we
Nederland
mooier
maken
De werkgroep 'Laten we Nederland Mooier Maken' is een denktank van ondernemers uit verschillende
disciplines binnen de vastgoedsector. Vanuit een persoonlijke betrokkenheid en met professionele
expertise wil deze werkgroep een brede discussie over ruimtelijke ontwikkelingen in Nederland op
gang brengen.